房产税的实质
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作者： 罗雨翔
来源： 不成熟研究（公众号ID：PSR-26）
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房产税一直猛戳着公众的神经。政府是否要收房产税？这种税到底该不该收？与之相关的讨论隔三差五就会冒出来，让专家和人民一起操心。
但房产税如果要收，究竟要如何收？政府该按怎样的规矩收？这些看上去虽然只是“程序上”的问题，却直指房产税的实质，不应该被忽视。
在美国纽约，市政府每年收的房产税（Real Property Tax）总额超过200亿美元，占政府一年总收入的30%——可以说，纽约市政府是被房产税养活的。
然而，许多人（包括美国人）对这一重要税种却有着许多的“想当然”和误解。在此，笔者就简单介绍一下纽约到底是如何收房产税的，以此探讨房产税在美国社会的实质，并换个角度反思“收房产税”这一重大决策在国内的意义。
1 人们对房产税的理解
大部分是错的
如果被问到“政府如何计算房产税”，公众一般会给出四种不同的答案——这些答案都是错的：
1. “政府应该是按人头收房产税的吧”——错。
2. “政府按你手上房子的数量收房产税”——还是错了。
3. “政府按房子的面积收房产税，大房子多交，小房子少交”——并不是。
4. “政府将房子的市场价值乘以税率，然后得出房产税”——意思接近了，但不准确。
什么，就连第4个说法也不对么？
是的，以上所有的说法都不够精准，代表着公众对房产税征收逻辑的不同程度的误解。
许多人认为，房产税和企业税、个人所得税一样，都是政府在某大会上制定好了税率，然后每年都以这个税率为基础，从纳税人手上收钱。
这和纽约以及美国大部分城市的房产税逻辑是大相径庭的。
美国房产税的关键，是地方政府做公共预算的逻辑；其实质，是政府与纳税人之间的关系。如果你能理解房产税背后的道理，便会发现：在纽约，房产税既是政府最大的“粮仓”，也是对公共预算的一种强有力的约束。
2 纽约收房产税的过程
首先，政府根据往年的税率……
错，政府收房产税的第一步并不是查税率，而是制定下一财年的政府财政预算。
在美国，地方政府的预算必须收支平衡（the budget must be balanced），这意味着地方政府的预算支出和预算收入必须相等，既不能有预算赤字，也不能有预算盈余。
在公共预算制定的过程中，地方政府需要预计下一年的所有支出的总和，以及计算政府非房产税收入的总和——即其他税种、上级政府拨款和执照费等收入的总和。
通常情况下，政府预算的总支出是会大于非房产税收入的总和的，其差值就需要靠房产税来补上。
政府便是这样计算出下一财年所需要收到的房产税的总数——我们姑且称它为一个城市在下一年的“总房产税”（tax levy）。
然后，市政府对辖区内所有的房地产进行估值（assessment），全部加起来得到的就是全市房产的“总评估值”。
最后，“总房产税”除以“总评估值”，得到的就是下一年房地产税的税率。
这个税率乘以这一年每户房产的估值，得到的就是这户房产下一年应交的房产税数额。
你也许已经发现了，按照这个流程，所谓的税率，其实每年会变。
没错，美国房产税的税率，并不是一个政府敲定之后就可以管好几年的数字。税率的高低，会随着每个财年的政府预算和全市房产总评估值的改变而改变。而你个人所需缴纳的房产税，也会随着当年的税率和你个人房产评估值的改变而改变。
政府预算总支出、政府预算非房产税总收入、全市房产总评估值以及你个人的房产评估值，这四个因素，任何一个如果发生了变化，都会影响最后你个人所需缴纳的房产税金额。
3 如何才能少交税？
绝大部分人想要少交一些房产税，因此会特别关心房产税的税率。
然而，因为房产税是由多个因素联合决定的，所以如果你只盯着房产税的税率这个数字，或是只关注政府给你个人房产定的评估值，就都有可能会误判。
举几个小（数）例（学）子（题）：
1. 你的房子可能更值钱了，但需要缴纳的房产税却可能降低。
案例如下图：
2. 尽管个人房产估值和税率发生改变，最终房产税却可能保持不变。
案例如下图：
3. 你的房子可能更不值钱了，但房产税却可能增高。
案例如下图：
所以，在纽约，如果你觉得你的房产税太高了，你有两种解决办法。
一是检查自己房产的估值是否太高。
如果你认为估值有误，可以向估值人员申诉。在美国，地方政府提供专门的房产估值申诉平台（grievance/challenge/appeal）。
二是检查政府计划要收的总房产税是否太高（通常情况下，总房产税太高意味着政府支出过多）。
如果你认为政府预算不合理，可向市长或市议会等行政和立法部门提出意见，或通过其他政治流程去影响公共预算的决定（毕竟，在纽约，市长每年提出的预算要由市议会来投票决定是否通过）。
4 房产税在美国社会的实质
在美国，联邦政府不收房产税，只有地方政府才能向房产所有者征收房产税。
毕竟，政府收房产税的目的，正是为了提供居民们可以直接享用的公共服务。在纽约州，60%以上的房产税被用于支付公共教育资源，其他则被用于安保、消防、清洁、医疗、公园、交通等服务。
这些公共服务需要靠政府预算来支持，而房产税正是和公共预算联系最紧密的税种。
企业税、个人所得税和消费税的税率是政府定下来之后就管许多年的，而房产税的税率不一样，它是随着每年政府预算的变化而变化——正是因为如此，人们可以通过房产税的高低，来直接感知政府每年财政计划给自身带来的影响。
换句话说，如果把公共预算过程看做是政府和纳税人之间的一场“讨价还价”的话，那对于其它那些税率早就定好了的税种来说，政府在预算过程中的议价权很大；而对于房产税这一块来说，纳税人的议价权则理应要变大，达到一种平衡。
美国房产税的实质，是一种更为直接的政府与纳税人之间的制约关系。在纽约以及美国大部分城市，相较于其他税种，房产税这种“先定预算后定税率”的模式让纳税人更有动机且更有途径去要求政府预算更加透明且合理。
房产税征收的具体方法是一个无比重要但却也容易被忽视的问题——其流程背后是公众和政府间关系结构的逻辑。如果地方政府征收了房产税却不能允许公众对其财政有知情权和间接监管权，那么这种房产税恐怕会成为一种当代社会的“皇帝的新装”。
图文：罗雨翔
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